网红地产债们的二三事

网红地产债们的二三事

报告要点

我们回顾曾经引起市场热议的地产债发行人,违约虽然不多但信用事件频发。并展望下半年的地产债,愈演愈烈的房地产融资调控,较薄的利差,还有结构化发行受阻,或许暗示当前恐怕并非是一个特别好的房地产债投资时点。

历次房企风波与引发估值调整二三事。目前国内公开市场上的房企债违约案例并不多见,但近年来有关房企的负面新闻事件则屡有发生,且大中型房企也不能幸免。据我们统计,自2020年佳兆业重组以来,近年来曾经历负面新闻事件的房企至少还包括万达、华夏幸福、龙湖地产、天房集团以及泰禾集团等,大部分触发原因主要在于实控人风险、楼盘周转节奏跟不上,负债政策激进导致资金链紧张等几个原因。

实际控制人与债券发行人二三事。由于治理结构不同,民企较国企更容易受到黑天鹅事件冲击,对于民企而言,实控人往往也是创始人、董事长,其与企业经营息息相关,个人标签与企业形象之间也是相互嵌套,难以剥离。除部分房企风波是实控人黑天鹅事件所致以外,其他行业同样有类似案例,包括华通路桥、雨润食品、亚邦集团、丹东港以及乐视网等等,它们的债券估值收益率都曾因为实控人的突发负面消息而大幅跳升。后续发展也与实际控制人息息相关。

诸多房企债在信用风波之后虽然都尚未违约,但处理方式一波三折。股权转让:类似于华夏幸福向平安系让渡股权;项目转让:类似于泰禾向世贸等其他地产公司让渡项目公司;债务重组:像佳兆业一样进行债务重组。

新 的问题:表外负债,财务瑕疵,投资者结构不同以往。新城土地储备丰富,但多位于低线城市,若要短时间内转让也许需要承受更大的折价。此外,新城控股本身的问题也许会造成隐患,包括老生常谈的投资性房地产利润确认,大量的关联方其他应收款,还有难以估计的表外负债。更为重要,新城与颇多的网红地产债有所差别,债券持有人也以风险偏好较低的公募、保险为主。所以一旦出现了大幅超预期的事件冲击,不可避免的面临强平。一向作为 接盘侠 的私募基金、券商资管等,又在目前的信用分层、委外断粮下显得弹药不足。迫在眉睫的问题是,目前新城负债端大量的公开市场债券和资产支持证券该如何接续呢?

愈演愈烈的房地产融资调控,较薄的利差,还有结构化发行受阻,或许暗示当前恐怕并非是一个特别好的房地产债投资时点。地产调控思路一向是箱体策略,上半年依赖销售、投资、拿地都有不同程度转暖,各种地产融资限制政策也纷纷出台,7月开始,银保监会对部分信托公司开展了约谈警示,旨在遏制当前房地产信托业务过快增长的态势,实际上,房企融资的收紧早有迹象,5月房企债净偿还23.6亿元,是2020年以来首次净偿还,且这一趋势在6月更加明显。背后的原因可能是关于相关部门对地王的约谈。与此同时,随着16年大规模发行房企债的密集到期,2020年下半年的房企资金面颇为严峻。相对应的是房地产债的利差,难以保护我们罗列的诸多风险因素。

(责任编辑:388棋牌)

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